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Comment sont effectués nos calculs pour le viager occupé

Les calculs sont complexes et exigent notre intervention :

Très souvent les vendeurs et leurs conseils sont étonnés que le bouquet et la rente ne soient pas plus élevés. Ce sera à vous de refuser ou d’accepter des conditions financières souvent mal calculées ou souhaitées par le vendeur qui ne pense pas :

  1. de bonne foi vivre aussi longtemps que les statistiques le laissent supposer.
  2. que le coût de son occupation soit aussi élevé (il doit également considérer qu’il n’aura plus à supporter en général que les charges locatives et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
  3. que tous les frais liés à la transaction sont élevés : agent immobilier, émoluments de notaire, droits d’enregistrement…
  4. que vous souhaitez obtenir, au terme présumé de l’opération, un gain qui soit comparable à celui d’un autre placement.
  5. aux risques que vous prenez face à l’allongement des espérances de vie et à l’indexation de la rente sur le coût de la vie, alors que les mensualités d’un emprunt bancaires sont, elles fixes, et ce avec des taux aujourd’hui attrayants.

 

En plus des informations générales : valeur libre du bien, âges des vendeurs, vous devrez nous faire connaître :

  1. Le bouquet que vous envisagez de verser (commission d’agence immobilière comprise).
  2. Une estimation des charges du propriétaire (impôt foncier hors ordures ménagères) que vous aurez à supporter (à défaut nous les estimerons 0,50% de la valeur libre du bien).
  3. Une estimation de la valeur locative brute du bien si vous la connaissez (à défaut nous les estimerons 4% de la valeur libre du bien).
  4. Le taux de rendement interne prévisionnel (TRIP) brut et net annuel que vous souhaitez obtenir de l’épargne supposée être investie pour cette opération.

 

Avec les informations que vous nous aurez transmises, nous déterminerons à partir de diverses espérances de vie et du TRIP que vous souhaitez :

  1. La valeur occupée du bien.
  2. La rente à servir pendant la période d’occupation.
  3. La rente complémentaire à servir en cas de libération anticipée.

 

Divers TRIP pour nos calculs seront pris en considération :

  • Un premier TRIP brut où ne seront pas pris en considération les frais d’acquisition, les charges annuelles du propriétaire.
  • Un second TRIP semi brut où seront pris en considération les frais d’acquisition, mais pas les charges annuelles du propriétaire.
  • Un troisième TRIP net où cette fois seront prises en compte toutes les sommes que vous êtes censé supporter pendant la durée prévisible de l’opération.

 

Vous pourrez ainsi faire une offre (comptant sans rente, bouquet et rente viagère) par des calculs précis à votre vendeur et à ses conseils tenant compte de votre objectif de rentabilité (TRIP).

 

Ne demandez notre intervention que :

  • si vous voulez véritablement acquérir un bien dont les conditions vous semblent trop onéreuses.
  • si le vendeur et son conseil acceptent le principe d’une négociation dès l’instant où :
    1. vous leur justifierez les montants que vous leur proposez
    2. vous leur expliquerez que les montants qu’ils vous offrent sont trop elevés

    vous leur preciserez (si vous le souhaitez) que vous vous êtes adressés à l’Institut privé du viager (Michel Artaz) pour effectuer ce calcul

N’oubliez pas non plus de nous faire connaître les frais d’acquisition sur l’opération projetée : nous pourrons peut-être les réduire.

Nous pourrons également examiner le projet de compromis, de promesse de vente, d’acte notarié de vente : nous vous ferons connaître nos observations.