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Particularité de notre méthode

Michel ARTAZ avait établi il y a bientôt 30 ans un barème de calculs de la valeur d’un bien occupé la vie durant du vendeur et de la rente viagère. Il a ensuite développé dès les années 1990 sa propre méthode de calculs validée par un actuaire conseil adaptée à chaque vente et utilisée par certains professionnels. Cette méthode se distingue des barèmes et logiciels de calculs souvent inadaptés à la réalité d’aujourd’hui.

  1. Les espérances de vie retenues par divers barèmes et logiciels sont standards : celles de notre logiciel ont au moins deux origines différentes (celles de l’Insee et des compagnies d’assurances pour les rentes viagères financières) auxquelles s’ajoutent celles éventuellement retenues par les parties. Ainsi chacun prend l’espérance de vie de son choix (ou plusieurs espérances de vie) et en mesure les         conséquences financières qui sont loin d’être négligeables.
  2. Certains barèmes relatifs à la valeur de la nue propriété et de l’usufruit ou de la pleine propriété grevée d’un droit d’usage et d’habitation sont également standards et ne peuvent correspondre à des biens dont les caractéristiques sont très spécifiques. Il en est de même pour les taux de rentes viagères. Les barèmes de l’Administration fiscale, qu’il s’agisse de la valeur respective de la nue propriété et de l’usufruit (article 669 du CGI), comme des taux de rentes viagères ressortant du barème de l’ISF, sont également à proscrire. Nos calculs sont, eux, adaptés à chaque cas.
  3. Les frais d’acquisition, les frais d’intermédiaires s’ils sont supportés par l’acquéreur, sont rarement pris en considération par ces barèmes et logiciels standards à la différence de notre méthode de calculs qui les prend en totalité (TRIP net) ou partiellement (TRIP semi brut) ou pas du tout (TRIP brut).
  4. Les charges annuelles du propriétaire varient très sensiblement selon l’état du bien, de sa situation (pour les impôts locaux). Elles ne sont pas prises en considération par ces barèmes à la différence de notre méthode de calculs. Les charges peuvent également être réparties entre les parties : nous pouvons également ne pas les intégrer aux calculs.
  5. Le taux de rendement interne prévisionnel brut ou semi brut ou net annuel théorique qu’obtiendra l’acquéreur au terme présumé de l’opération n’est jamais indiqué par ces divers barèmes ou logiciels. Or un acquéreur exigera légitimement un TRIP annuel plus élevé si le bien est situé dans un secteur peu recherché ou dont l’avenir est incertain. Le vendeur devra alors accepter un prix moindre. En fait ces TRIP permettront à l’acquéreur de s’engager en parfaite connaissance de l’intérêt de l’opération projetée et de les comparer à ceux offerts par d’autres placements. Le vendeur comme les conseils des deux parties en prendront également connaissance leur permettant de conseiller au mieux leurs clients et faciliter un accord.